Financiamento imobiliário em 2026: quanto você realmente precisa ter guardado

Entrada é o dinheiro que você não financia — é o que você já tem, ou precisa ter, antes de assinar qualquer contrato. Parece óbvio, mas uma quantidade impressionante de compradores de imóvel na planta descobre esse detalhe tarde demais, quando o corretor já exibiu a maquete digital, o apartamento já tem nome e o boleto do sinal já foi emitido.

Fiquei nesse ciclo de “quase comprar” por um bom tempo. Calculava prestação, comparava metragem, pesquisava bairro — e esquecia, sistematicamente, de somar tudo que precisa existir antes de a Caixa Econômica Federal ou qualquer outro banco liberar o crédito. Quando finalmente fiz a conta completa, o número era bem diferente do que eu imaginava.

O que a construtora não coloca no anúncio

Imóvel na planta tem uma mecânica própria: você assina o contrato com a incorporadora, paga parcelas durante a obra — o chamado período de construção — e só então o banco entra em cena para financiar o saldo restante. Esse intervalo pode durar de dois a quatro anos, dependendo do empreendimento e do prazo de entrega. Nesse período, você está pagando à construtora, não ao banco.

O que isso significa na prática? Que você precisa de dois tipos de fôlego financeiro ao mesmo tempo: o dinheiro para as parcelas da obra e a reserva que vai virar entrada no momento do financiamento bancário.

Os grandes bancos nacionais — incluindo a Caixa, o Bradesco e o Itaú, que dominam a carteira de crédito imobiliário no Brasil — trabalham, de modo geral, com financiamento de até 80% do valor de avaliação do imóvel em linhas convencionais. Isso quer dizer que os 20% restantes precisam vir do seu bolso. Em programas habitacionais específicos, como o Minha Casa Minha Vida, esse percentual pode ser menor — e, em alguns casos, a entrada é bastante reduzida para as faixas de renda mais baixas —, mas o raciocínio estrutural é o mesmo: há sempre uma parte que o banco não cobre.

A conta que ninguém faz completa

Vamos ser diretos. Para um imóvel avaliado em R$ 500.000, os 20% de entrada já representam R$ 100.000. Só que esse número não é o teto — é o piso.

Sobre o valor de avaliação incidem os chamados custos de fechamento, que a maioria dos compradores de primeira viagem não contabiliza:

• ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A alíquota varia por município: em São Paulo, é de 3% sobre o valor de venda ou avaliação (o que for maior); no Rio de Janeiro, 2%; em outras capitais, oscila entre 2% e 4%. Não existe isenção automática para imóvel na planta, exceto nas situações previstas pelo Minha Casa Minha Vida, que têm regras específicas por faixa.
• Registro em cartório e escritura — juntos, podem representar de 1% a 1,5% do valor do imóvel, variando pelo estado e pela tabela do cartório local.
• Taxa de avaliação bancária — o banco contrata um avaliador para verificar se o imóvel vale o que está sendo financiado. É um custo pontual, mas existe.
• Seguros obrigatórios — todo financiamento imobiliário no Brasil inclui, por força da legislação vigente, o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Eles são embutidos na prestação, mas afetam o custo total do financiamento.

Somando ITBI, cartório e avaliação, estamos falando de algo entre 4% e 6% do valor do imóvel — em cima da entrada. No exemplo do imóvel de R$ 500.000, isso pode significar mais R$ 20.000 a R$ 30.000 que precisam estar disponíveis no momento da assinatura do contrato bancário.

Ou seja: a conta real, para esse imóvel, parte de R$ 120.000 a R$ 130.000 — antes de considerar eventuais reformas, mobília ou mudança.

O contexto que explica por que a conta ficou assim

O modelo de financiamento imobiliário com entrada obrigatória não é capricho dos bancos — ele reflete décadas de política habitacional brasileira que priorizou a sustentabilidade do crédito depois de ciclos de inadimplência que comprometeram o sistema no passado. O SFH (Sistema Financeiro de Habitação), criado em 1964, estabeleceu as bases que ainda estruturam o crédito imobiliário hoje: uso do FGTS como funding, limites de valor de imóvel para cada linha e a separação entre o que o banco financia e o que o comprador precisa trazer.

Parcelas da obra: o dinheiro que sai antes do banco entrar

Aqui mora um dos maiores equívocos de quem compra na planta: imaginar que o financiamento bancário começa no ato da assinatura. Não começa. Começa só na entrega das chaves — ou próximo disso, dependendo do contrato.

Durante a obra, você paga à construtora. Essas parcelas costumam ser divididas em:

• Sinal — pago no ato, geralmente entre 5% e 10% do valor do imóvel.
• Parcelas mensais durante a obra — corrigidas normalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que é calculado e divulgado pela Fundação Getulio Vargas. O INCC tem variado de forma relevante nos últimos anos, e isso afeta o saldo que você vai encontrar na entrega.
• Parcelas intermediárias — chamadas de “reforços” ou “chaves”, pagas em momentos específicos da obra (fundação pronta, estrutura concluída, entrega).

O INCC é um ponto que merece atenção especial. Ele corrige o saldo devedor com a construtora enquanto a obra está em andamento. Em períodos de inflação de materiais de construção mais elevada — o que o Brasil experimentou com intensidade nos últimos anos —, esse índice pode fazer o saldo final chegar à entrega das chaves bem maior do que o previsto no lançamento.

Minha posição sobre o momento certo de comprar

Aqui vai minha opinião, sem rodeio: comprar imóvel na planta sem ter, de fato, de 25% a 30% do valor do imóvel disponível é uma aposta arriscada demais. Não porque o mercado imobiliário seja ruim — em muitas cidades brasileiras, a valorização de imóveis na planta entre o lançamento e a entrega das chaves é real e documentada. Mas porque a diferença entre 20% e 25% pode ser a diferença entre conseguir o financiamento bancário tranquilamente e chegar na entrega das chaves sem conseguir fechar o crédito por insuficiência de entrada.

Isso acontece mais do que se imagina. A avaliação bancária nem sempre coincide com o valor de venda praticado pela construtora — e quando o banco avalia o imóvel por um valor abaixo do contratado, a diferença cai no colo do comprador.

FGTS: o aliado que tem condições

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço pode ser usado como parte da entrada no financiamento imobiliário — e essa é uma alternativa real para muita gente. Mas tem condições que precisam ser verificadas com antecedência, pois dependem da situação de cada trabalhador.

As regras gerais do FGTS para uso no financiamento habitacional estão previstas na Lei nº 8.036/1990 e em resoluções do Conselho Curador do FGTS. Entre as exigências mais comuns: mínimo de três anos de trabalho sob regime de FGTS (não necessariamente contínuos), não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, e não ter financiamento ativo no SFH. A verificação do extrato e da elegibilidade pode ser feita pelo aplicativo da Caixa.

A ressalva que precisa ser dita

Tudo que descrevi até aqui parte de um cenário de taxa de juros, regras de crédito e índices de correção que podem mudar — e mudam. A taxa Selic, que baliza o custo do dinheiro no Brasil e influencia diretamente os juros do crédito imobiliário, passou por ciclos intensos de alta e queda nos últimos anos. Quando os juros sobem, a parcela do financiamento aumenta e o valor que o banco aprova para o mesmo comprador cai. Isso pode virar o cálculo de cabeça para baixo.

O que ninguém consegue garantir hoje é como estarão os juros no momento em que você, que está comprando um imóvel na planta agora, for assinar o contrato bancário daqui a dois ou três anos. Algumas construtoras oferecem a possibilidade de “travar” a taxa na assinatura com determinados bancos parceiros — mas isso também tem condições, e nem sempre é vantajoso dependendo do prazo. Esse é o risco real de comprar na planta que os folders de lançamento não mencionam.

O que montar antes de fechar o contrato

Antes de assinar qualquer coisa com uma incorporadora, há uma checagem mínima que faz toda a diferença. Primeiro: verifique o Registro de Incorporação do empreendimento no cartório de imóveis competente. Esse registro é obrigatório por lei — está previsto na Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei das Incorporações — e garante que o empreendimento existe legalmente e que a incorporadora tem direito de vender as unidades.

Segundo: simule o financiamento com pelo menos dois bancos diferentes antes de assumir qualquer compromisso. As condições variam, e a simulação revela o valor máximo que cada banco estaria disposto a financiar para o seu perfil de renda — o que define, por consequência, o quanto você precisa ter de entrada.

Terceiro: calcule o custo total da operação incluindo ITBI, cartório, avaliação e o efeito do INCC sobre o saldo com a construtora. Só com esse número na mão você sabe se está, de fato, pronto para comprar.

O número que você precisa ter na cabeça

Para a maioria dos imóveis fora do Minha Casa Minha Vida, a conta honesta de quanto você precisa ter guardado fica entre 25% e 32% do valor do imóvel — somando entrada, custos de fechamento e uma margem de segurança para absorver variações do INCC e diferenças de avaliação bancária.

Para imóveis dentro do programa habitacional federal, o percentual pode ser bem menor nas faixas de renda mais baixas — mas as condições de elegibilidade precisam ser verificadas caso a caso na Caixa ou nos bancos participantes, porque as regras são atualizadas com frequência.

A síntese é esta: o financiamento imobiliário cobre uma parte do caminho. A outra parte — maior do que parece no anúncio — você percorre com o que já construiu. Fazer essa conta antes, e não depois de apaixonar pelo apartamento, é o que separa uma compra sólida de um compromisso que vai pesar por anos.